近几年，寻找有价值的投资领域，布局未来高增长的行业，成为很多投资者绞尽脑汁想要实现的梦想。不幸的是，伴随过去二十几年经济快速的提升而来的浮躁心理和投机心态，以及合格投资人的缺失，导致很多投资人如乌合之众一样，一窝蜂地追逐年度投资热点。
其实，大道至简。寻找有价值的投资领域并不困难。重点是如何认识价值这个词的真正涵义。所有的价值，本质上都是由供求关系决定的。因此，所谓潜在价值，就是潜在供需缺口决定的价值。所谓潜在陷阱，就是潜在供过于求程度决定的风险。
简单分析国内外在各类物业类型方面的差距可知，就住宅、商业、办公物业而言，国内外差距已经很小，中国甚至开始超过部分发达国家和地区。但是在城市家庭仓储物业领域，中国自存仓人均面积仅是美国的11538分之1；就是拿出中国的上海与美国全国的水平相比，上海自存仓人均面积也仅是美国的400分之1。差距之大，一目了然。
自存仓，又名自助仓，英文名为self-storage，在香港、台湾地区被称为迷你仓。
简言之，是指物业拥有者将物业设计装修成为大小不等、独立门锁的存储单元，存储单元四壁是波纹金属，由客户自己锁住存储单元的门，并持有钥匙。整个物业通过雇用保安、安装监控摄像机、安装报警系统等措施保证安全，并通过抽湿机、空调等设备来控制温度和湿度，以使存储单元内的物品不受潮发霉。
自存仓最早出现在美国。20世纪60年代，德克萨斯州勘探出丰富的石油，使得当地经济快速的提升，引来了大量的流动人口，为了给需要存放闲置物品的人提供仓储服务，催生了自存仓这种全新的服务。目前，美国自存仓设施总量达2.44亿平方米，门店达54009个，人均面积达0.78平方米，位列世界第一。租用了自存仓的美国家庭数量百分比为9.5%，60%的自存仓空间由家庭用户使用，多数美国人租赁自存仓是用于存储家具、厨房用具、衣服、照片、画、一些季节性物品、书籍、杂志、毛巾、亚麻制品等。而公司客户通常存放库存、商业机密资料、过季货物和机器设备等。
世界上最早成立的自存仓公司是总部在加利福尼亚州格伦代尔市的Public Storage, Inc. (以下简称PSI)。PSI也是目前全球最大的自存仓物业持有者和经营者，拥有2266个自存仓门店，2015年营业收入为24亿美元，纯利润是13亿美元，主要收入来源是出租存储单元的租金收入和物业管理费用，每年的收入中有97%来自出租存储单元的租金。
自存仓在20世纪70年代末开始在澳洲及新西兰出现，20世纪80年代初开始在英国、法国、西班牙及其它欧洲国家出现并逐渐普及，目前拥有大约2600个自存仓门店。
欧洲自存仓快速地发展的重要推动力是城市化和不断缩小的居住空间。目前欧洲的城市化率为72%，预计到2020年这一数值会增加到80%。在欧洲的一些国家，比如英国82%的人居住在城市，法国80%的人居住在城市。这也是英法两国自存仓发展较其他几个国家如德国更为迅速的原因，持续不断的增加的城市居住空间压力导致人均住房面积减少和房地产价格升高。
伦敦是这一趋势的最好案例。2015年，伦敦人口创下历史上最新的记录，达到860万，预计到2030年将增长到1000万以上。在过去五年，伦敦房价的年均增长率已达到8%，导致租赁住房的人口比例从2001年的17%上升到2015年的25%以上。此外，目前伦敦一室一厅的住房平均面积只有47平方米，高密度的城市居住环境，直接引发自存仓在英国迅猛发展。英国自存仓市场在整个欧洲顶级规模，自存仓门店数量占欧洲自存仓门店总数的39%，其次是法国、荷兰、西班牙、德国和瑞典。2015年，英国新开自存仓门店数量最多，达到了50个。
德国自存仓市场和其经济地位并不匹配，这主要是由于和英国、法国不同，德国城市都比较小，人口分散在众多小城市，市场对自存仓的认知还不够，所以在德国开拓自存仓市场有一个市场教育的过程。
亚洲不同国家自存仓市场差别较大，主要的自存仓市场为香港，新加坡和日本。新加坡拥有20家自存仓运营商，香港的自存仓运营商数量在120家左右，日本在300家左右。
香港有着亚洲最昂贵的房价和最高的人口密度，额外的存储空间几乎是一种奢侈需求。随着客户对自存仓需求的持续不断的增加，香港自存仓市场出现了供不应求的趋势，自存仓在香港已快速地发展成为具有巨大市场空间的成熟行业，23%的人目前使用或使用过自存仓。
新加坡伴随居民居住面积的缩减、日益富裕的中产阶级、在线零售的普及等因素推动自存仓实现了加快速度进行发展。据估计，新加坡自存仓总面积达到了18.58万平方米。40%的新加坡人正在使用或里使用过自存仓。
日本几乎具有有利于自存仓业务发展的所有条件，譬如中产阶级比例高、狭小的生活空间、人口密度高和积极的消费主义文化。日本在1990年代首次出现自存仓租赁需求的时候，郊区的土地所有者开始向消费者租用户外集装箱作为自存仓。近年来，室内自存仓设施日益普及，行业发展迅速。据估计，目前日本自存仓的总面积达到了45.2万平方米。
在紧张的生活空间里，许多日本人都把自存仓作为他们的家的一个延伸，用来存放更多的衣服和个人物品，所以他们往往是经常使用的用户。有超过40%的用户为一年以上的自存仓租户。相比之下，0到6个月的短期租户加起来仅超过40%，其中，绝大多数的租期少于3个月。
中国大陆将成为下一个自存仓市场，北京、上海、深圳等人口众多的大都市，有望成为自存仓发展的重要新兴市场。这些城市具有与其他亚洲发达城市相似的需求驱动因素，如快速城镇化带来的居住空间的狭小、强劲的就业增长及其它生活迁徙，以及一直增长的写字楼市场。
2008年，自存仓首次进入中国，迄今已走过了7年历程。根据上海交通大学海外教育学院物流地产项目课题组的测评研究，2016年，我国自存仓品牌数量已达39个，设施数量已达162个，设施面积已达23.3万平方米，服务城市已达10个。在39个自存仓品牌中,新加坡凯德置地旗下的趣存总实力排名第一。上海中城旗下的中城自存仓凭借全球一流的自存仓设施设备环境和经营服务水平位列中国内资自存仓企业的第一名。
根据国际知名咨询机构益索普的调研，我国自存仓租金比美国、欧洲、日本低很多，是香港的56%，日租金为8.6元/平方米，一线元/平方米。由于租赁费用高昂，自存仓仅仅满足了高收入人群的日常储物需求，而对于普通城市居民来说，自存仓仅仅满足了他们在搬家、装修、房屋置换等重大事件发生时对储物空间的偶发性需求。
虽然自存仓在中国已步入加速发展阶段，2016年一年新增品牌数量、设施数量、设施面积赶上了2008-2015年7年的总和，增幅之快，别的行业罕有匹敌。
但是，正如我们开头讲的那样，从绝对数量来看，哪怕是上海，与美国整个国家人均自存仓面积相比，也不及人家的400分之1。如果拿我国全国水平和美国全国水平来比较的话，我们不及人家的万分之一。香港无论是面积还是人口，甚至未来的国际地位和上海相仿，但是上海人均自存仓面积不及香港的30分之1。
缺口就是机会，这是最简单的法则。就我15年房地产从业经验来看，在房地产的所有类型中，缺口最大的就是自存仓。这些年来，上海房价快速上涨，与香港房价的差距在快速消弭。假如上海在自存仓领域还需要10年才能赶上今天的香港，那也代表着未来10年上海每年新增的自存仓设施数量要达到2008-2015年7年的总和。
注：文中所选视频和图片资料，来自美国PSI、日本Quraz，以及中城自存仓官网，特此说明，并致谢意！
博士，中城自存仓创始人、董事长，中国自存仓行业的领军人物。同时担任上海交通大学海外教育学院物流地产项目中心主任、上海对外经贸大学硕士研究生导师、出版《物流地产》《跨越》《社会利益分配关系与房地产业健康发展》等多部著作。
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